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Crédito imobiliário: entenda como é um financiamento

Você está pensando em recorrer ao crédito imobiliário para a compra de um imóvel? O crédito é um empréstimo em que recursos são disponibilizados a um tomador. No imobiliário, um dos fatores mais relevantes é o valor do imóvel, pois deve ser compatível com as suas finanças. Afinal, o financiamento dura alguns anos e ainda inclui taxas de juros.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário atingiu R$3,41 bilhões em setembro de 2017. Naquele mês, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) tiveram queda de 22,7% em relação a agosto e alta de 8,2% com relação ao mesmo mês em 2016.

Ainda em setembro deste ano, foram financiados 14,4 mil imóveis nas modalidades de aquisição e construção, uma queda de 21,6% em relação a agosto, mas com alta de 17,8% em relação a setembro do ano passado.

crédito imobiliário

O crédito imobiliário

O financiamento do imóvel acontece em diversas modalidades, porém a mais comum é o crédito através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). As instituições do SFH que podem financiar um imóvel são bancos, Caixa Econômica, sociedades de crédito imobiliário (SCIs), associações de poupança e empréstimo (APEs), companhias hipotecárias, entre outros. A fiscalização do SFH cabe ao Conselho Monetário Nacional (CMN) e ao Banco Central.

No financiamento de uma casa ou apartamento, boa parte do valor do imóvel é disponibilizada. As prestações são mensais e de acordo com a renda familiar de quem adquiriu o crédito. Os imóveis adquiridos podem ser novos, usados ou ainda nem construídos, é quando a aquisição acontece na planta.

Para cada uma dessas modalidades, as taxas e o valor do crédito variam. É importante destacar que dificilmente acontece um financiamento de 100% do valor, portanto é preciso ter uma reserva para garantir a entrada do imóvel e o pagamento das taxas necessárias.

Confira aqui seis dicas para sair do vermelho

Para que o financiamento seja liberado, há o pagamento mensal para a amortização, ou seja, para a quitação do financiamento. Esse valor mensal inclui a prestação de amortização, juros, taxa de administração e seguros: MIP – para indenização por morte ou invalidez permanente e DFI – danos físicos no imóvel temporária.

como funciona o crédito imobiliário
A prestação do financiamento de um imóvel inclui parcela de amortização, juros, taxa de administração e seguros

Na Caixa Econômica, por exemplo, a aquisição de um imóvel novo prevê o financiamento de até 80% com o prazo de 35 anos para pagamento. A construção de um imóvel em terreno próprio também pode ser paga em até 35 anos. Para o imóvel antigo pode ser usado o FGTS.

Os contratos de financiamento imobiliário ainda incluem os seguros MIP e DFI. O seguro de indenização por morte e invalidez tem o prêmio calculado de acordo com a idade do cliente. Já o seguro por danos físicos é de acordo com o valor de avaliação do imóvel.

O seguro é uma garantia tanto para o contratante como para o banco que concede o empréstimo. O contratante deve saber que, em caso de sinistro, ou seja, de ocorrência do evento previsto no seguro, deve comunicar imediatamente ao banco para acionar a seguradora.

Entenda tudo sobre seguros nessa matéria

O cálculo do financiamento

A correção do valor é feita mensalmente, de acordo com Taxa Referencial. Essa taxa é calculada pelo Banco Central. Os percentuais mês a mês podem ser consultados no site do BC.

O contratante precisará ainda definir o sistema de amortização, em que os mais comuns são o Sistema de Amortização Constante e a Tabela Price. Ambos têm a prestação calculada de modo que o valor seja reduzido mensalmente, para que ao final do contrato a dívida esteja paga.

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um sistema em que o valor das prestações começa mais alto e vai caindo ao longo do contrato, pela redução dos juros. Durante o período do contrato a dívida será amortizada. O cálculo é feito com o valor da parcela do encargo mensal constante e a parcela de juros decrescente. Por isso, a prestação começa mais alta e vai diminuindo com o tempo.

No SAC, o saldo devedor é diminuído mais rapidamente que na Tabela Price, porém, nesse sistema de amortização, você precisa ter condições financeiras de arcar com prestações maiores no início do financiamento, para no restante do contrato ter o valor reduzido.

Na Tabela Price, a prestação mensal é constante durante o prazo de amortização. Isso acontece porque o valor da parcela do encargo mensal é crescente e a parcela de juros decrescente. Assim, na TP o valor da amortização é menor mensalmente do que no SAC.

O uso do FGTS na compra do imóvel

No financiamento, o Fundo de Garantia pode ser usado para o pagamento da entrada, para abatimento da prestação mensal, amortização do saldo devedor e até liquidação da dívida. Mas, há regras para o uso do FGTS, como limite do valor e utilização do imóvel para moradia própria, por exemplo.

Como consultar o saldo do FGTS no site da Caixa Econômica.







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