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Leilão de imóveis: entenda os leilões judiciais e extrajudiciais

Escrito por: Redação em 11 de dezembro de 2017

O leilão de imóveis pode se judicial ou extrajudicial. No caso do judicial, como o próprio nome diz, é realizado pelo Poder Judiciário e faz parte de um processo. Tanto pessoas jurídicas como pessoas físicas capazes podem arrematar um bem em um leilão judicial.O leilão de imóveis pode se judicial ou extrajudicial.

No caso do judicial, como o próprio nome diz, é realizado pelo Poder Judiciário. Tanto pessoas jurídicas como pessoas físicas capazes podem arrematar um bem em um leilão judicial.

Já o leilão extrajudicial ocorre de um alienação fiduciária. O nome parece complicado, mas alienação fiduciária é uma prática muito comum para adquirir um imóvel: é através do financiamento. Ocorre quando você pede um financiamento e o imóvel é a garantia de pagamento ao banco ou à instituição financeira que forneceu o crédito.

 

leilão de imóveis
O leilão de imóveis pode ser judicial ou extrajudicial. Nos dois casos, há cuidados a serem tomados

O que é um leilão judicial

O leilão acontece quando alguém não pode arcar com suas dívidas. Nesse caso, os bens do devedor, penhorados e avaliados pela justiça, são oferecidos e vendidos publicamente. Essa venda é o leilão, que ocorre em local, dia e hora predeterminados, a quem oferecer o maior valor, e devem vir em edital, assinado pelo juiz do processo.

O leilão é realizado em duas datas. Na primeira são aceitos apenas lances superiores ao valor estipulado na avaliação do bem. Se não tiver nenhum lance aceito, no segundo leilão são permitidos lances em qualquer valor, desde que não seja considerado preço vil, a critério do juiz.

A orientação da Justiça Federal é, antes da aquisição desse bem, examinar seu estado de conservação. Os bens devem vir especificados em edital e antes de apresentar uma oferta, a justiça aconselha que você examine e tenha informações seguras do estado daquele bem.

O que é um leilão extrajudicial

O leilão extrajudicial ocorre quando o banco ou instituição financeira que forneceu o crédito toma o imóvel por falta de pagamento das prestações do financiamento. Em outras palavras, ele acontece quando o devedor não cumpre seu contrato e fica em dívida com as parcelas do financiamento. Todos os procedimentos do leilão extrajudicial devem seguir a lei 9.514/1997.

Na alienação fiduciária, o credor tem a posse indireta do imóvel, ou seja, não pode vender, alugar, emprestar ou usar de qualquer outra forma. Após a quitação do financiamento pelo devedor, a posse será sua na totalidade. Porém, se as prestações não forem pagas, a posse passa a ser do credor e acontece o leilão extrajudicial da alienação fiduciária.

Não é mediante qualquer atraso que o imóvel é tomado. Quando do atraso e após o devedor ser intimado, ele terá o prazo de até 15 dias para quitar a parcela, ou as parcelas, atrasadas. Se não quitar o valor nesse prazo, aí sim o imóvel irá a leilão.

Quando acontece o leilão extrajudicial

Segundo o Art. 26 § 2o, da lei 9.514/1997, “Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária”.

Quando não tem jeito o imóvel vai a leilão. Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel, será realizado um segundo leilão, 15 dias depois. Nesse segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Até que esse segundo leilão aconteça, o devedor terá direito de preferência para adquirir o imóvel. O preço será correspondente ao valor da dívida mais encargos e despesas. Para o leilão extrajudicial ocorrer, além de seguir as normas da legislação federal, é preciso vir especificado também em contrato, após o atraso de quantas parcelas o imóvel poderá ser leiloado, por exemplo.

Como participar do leilão de imóveis

Assim como no leilão judicial a Justiça Federal orienta que a antes da aquisição desse bem, a pessoa a dar o lance examine as condições do imóvel, o mesmo vale para o leilão extrajudicial. Nesse caso, é necessário verificar ainda se o imóvel já está desocupado, tentar agendar uma visita e até verificar se não há dívidas como do IPTU.

Os leilões são públicos e abertos a qualquer pessoa para participar. Antes de arrematar um imóvel em leilão, seja ele judicial ou extrajudicial, é importante fazer uma boa avaliação. Mesmo com valores até mais baixos e atrativos, é preciso analisar se as condições, algumas citadas acima, valerão a pena essa aquisição.

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Redação

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