Morar em condomínio tem as suas vantagens e desvantagens. Existem diversas leis que ajudam a garantir a boa convivência entre os condôminos. Porém, com a pandemia de Covid-19 o número de condôminos inadimplentes cresceu.
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Além da crise econômica que o país vem passando, outro motivo que pode ter ajudado esse número é o aumento das taxas de desemprego. Contudo, resolver o problema em meio a um cenário atípico como é este da pandemia é mais um grande desafio para o síndico.
Ele não pode abrir mão da cobrança desta taxa essencial para o pagamento de contas de água e luz do condomínio, de funcionários e outros gastos necessários para a manutenção preventiva.
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Com base neste cenário, o que fazer, então, para solucionar a inadimplência dos condomínios nesta pandemia? O melhor caminho é o diálogo entre síndico, administradora e condôminos.
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O que o síndico deve fazer?
O Síndico, neste momento tão difícil, é importante que reveja a situação do seu condômino inadimplente, entendendo o momento pelo qual estamos passando. Ou seja, analisando cada caso detidamente, porém, sem deixar de ter uma visão global da economia do condomínio para assim não prejudicar a maioria.
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Contudo, é de sua responsabilidade manter os critérios de cobrança definidos de forma igualitária para todos os condôminos inadimplentes. As negociações devem ser publicadas para todos no condomínio, principalmente na Assembleia Geral.
Contudo, vale ressaltar que é importante os ritos das cobranças em atraso, as convenções dos condomínios geralmente não estabelecem a cronologia de ações visando sua regularização.
Ao completar 30 dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, reiteradas vezes e buscando sempre o diálogo, evitando sua judicialização.
O art. 1.348 do Código Civil prevê que é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, ação essa que pode iniciar pela própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).
Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.
Direitos do condômino inadimplente
É comum que os direitos do condômino inadimplente sejam restringidos por causa do atraso do pagamento da taxa de condomínio. As áreas de lazer são um exemplo de que o uso pode ser proibido pelos síndicos.
Isso porque, judicialmente, alguns juízes podem concordar com a restrição das áreas em comum. Enquanto outros partem do princípio que o morador não deve ser privado de usufruir nenhuma área do condomínio.
Porém, se a ordem de restringir o acesso em alguns ambientes do condomínio for de fato colocada em prática. O condômino inadimplente se sentindo lesado poderá processar a administração por danos morais.
De acordo com o professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) de Direito do Rio de Janeiro, Gustavo Kloh, em declaração ao jornal Folha de São Paulo, o condômino inadimplente só pode ser vetado de participar de assembleias.
Mas, segundo ele, se o assunto da reunião envolver a mudança de convenção ou do tamanho da propriedade, o condômino inadimplente terá direito de votar.
Outro direito do condômino inadimplente é que a lista de devedores não poderá ser exposta em lugares públicos do condomínio. O que pode ocorrer é o número do imóvel no qual o condômino inadimplente mora aparecer no boleto do condomínio. Mas não deve ter o nome dos proprietários do imóvel.
Outra restrição é que o condômino inadimplente não pode ser candidato a síndico. Dessa forma, fica implícita a observação legal em vários âmbitos, especialmente ao pagamento das taxas mensais do condomínio.
PL define teto de 10% para cobrança de juros
Está em tramitação na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 4349/20, que limita, a 10% ao mês, a cobrança de juros moratórios sobre condômino inadimplente.
O percentual deverá ser definido em convenção. Caso não haja essa definição, o percentual máximo será de 1% ao mês, como é estabelecido no Código Civil.
O Código Civil também prevê multa de até 2% sobre o débito, percentual que é mantido pelo projeto. A proposta, no entanto, permite o aumento dessa multa para até 10% nos casos de inadimplência contumaz.
A elevação do percentual precisará ser aprovada em assembleia por deliberação de 3/4 dos condôminos.
O PL visa harmonizar a lei com decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já corroborou a possibilidade de cobrança de juros moratórios em patamar superior a 1%, quando convencionados, e autorizou a cobrança em 10% ao mês.
Nos casos dos devedores contumazes, os condomínios podem se valer de outra regra do Código Civil que prevê o pagamento de multa pelos condôminos inadimplentes, até o quíntuplo do valor da taxa condominial, desde que aprovada em assembleia dos condôminos.
Tem algum amigo ou familiar com dívidas em condômino? Compartilhe e ajude eles saírem dessa situação
