Entenda como funciona a usucapião e quem pode pedir

“Estava lá e eu peguei emprestado”. Quem nunca ouviu falar em alguém que ocupou um terreno ou casa abandonada durante anos e, no fim das contas, conseguiu colocar a propriedade em seu nome? Isso se chama usucapião!

Esse é um direito previsto na legislação brasileira, tanto na Constituição Federal, quanto no Código Civil e outras normas. Mas ainda gera muitas dúvidas e até tem quem pense que é mentira. 

Mas é verdade! Se uma pessoa, família ou grupo ocupa um espaço urbano ou rural por um período predeterminado, sem que o dono original conteste a ocupação, uma hora essas pessoas podem passar tudo para o próprio nome e se tornarem as donas perante a lei. 

Parece estranho que a propriedade de um bem possa ser passada a outra assim e talvez até injusta, não é? Porém, a lei tem critérios bem específicos para conceder a usucapião e você verá ao longo deste artigo que existe um motivo para ela existir. 

Como funciona a usucapião?

A noção básica da usucapião você provavelmente já sabe: depois de um determinado período de tempo ocupando o espaço sem ser contestada pelo dono, a pessoa pode usucapir daquele espaço, tornar-se dona. 

E por que essa possibilidade existe? Simples, porque todo espaço, urbano ou rural, deve desempenhar uma função social. Isso está estabelecido no artigo 5º da Constituição Federal:

“XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”.

E que função social é essa? Pode ser moradia, subsistência, atividade econômica etc. Ou seja, um espaço, seja casa, terreno, fazenda ou o que for, precisa cumprir finalidades econômicas e sociais. 

Quando uma pessoa compra um terreno, por exemplo, e o deixa abandonado (comum em casos de especulação imobiliária), a lei entende que é um espaço “desperdiçado”, sem função social. Além disso, muitas vezes o dono desse espaço não está pagando impostos. 

Então, quando outra pessoa ocupa esse lugar e o reforma, usa como moradia ou constrói atividade econômica e, principalmente, paga os impostos corretamente, está dando ao terreno abandonado a função social prevista na Constituição. 

É como se a lei dissesse assim para o dono original do terreno: já que você não cuida, tem quem cuide! 

Brincadeiras à parte, repare que não é uma questão de simplesmente trocar de dono, mas sim passar o espaço para quem cumpre melhor a função social. E isso não acontece do dia para noite, existem regras, prazos e critérios (sobre os quais falaremos a seguir).

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Quais são os tipos de usucapião?

Existe usucapião de bens imóveis – casa, terreno, fazenda etc – e usucapião de bens imóveis – carro, barco, motocicleta etc. Mas as de bens imóveis são mais comuns. 

Além disso, a usucapião é dividida nas seguintes categorias (e suas principais características, resumidamente):

• Extraordinária – o possuidor (pessoa que ocupou o espaço ou se apossou do bem) não pode ser dono de outro imóvel
• Ordinária – deve haver boa fé do possuidor e justo título (um documento que seja suficiente para a transmissão do bem)
• Especial (pro moradia ou pro misero) – o possuidor também não pode ser dono de outro imóvel e objetivo principal é moradia, além disso o espaço do bem imóvel não pode ser maior que 250 m² ou 50 hectares
• Extrajudicial – quando o pedido de reconhecimento da usucapião é feito de forma extrajudicial, diretamente perante o cartório do registro de imóveis

A usucapião especial ainda é dividida em: 

• Urbana 
• Rural
• Coletiva (grupo de pessoas)
• Familiar (quando alguém da família sei, como um ex-marido, e a outra pessoa fica toma posse)
• Indígena

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Quanto tempo de posse é necessário?

O tempo de posse que é necessário para usucapião depende do tipo de ocupação que está sendo estabelecida. Confira na tabela:

Usucapião	Prazo de ocupação
Extraordinária	15 anos, podendo ser reduzido para 10
Ordinária	10 anos, podendo ser reduzido para 5
Especial urbana, rural ou coletiva	5 anos
Especial familiar	2 anos
special indígena	10 anos

^{* A usucapião extrajudicial diz respeito apenas ao modo como o processo de transmissão do bem será feito, portanto os prazos seguirão as demais categorias, conforme o tipo de ocupação realizada.}

As reduções nos prazos de ocupação mencionadas vão depender de critérios como a finalidade da ocupação (moradia, subsistência etc), se foram feitos investimentos no local ou não, entre outros fatores. 

Quais são os 4 requisitos básicos para a usucapião?

São muitas categorias e cada uma tem suas particularidades. Mas, para resumir, podemos citar quatro requisitos principais para que o possuidor possa entrar com pedido de usucapião:

• Posse com intenção de dono (ou seja, querer permanecer ali e cuidar)
• Ocupação mansa e pacífica, sem oposição do dono original
• Permanência contínua e duradoura, respeitando os prazos da lei
• Boa-fé e justo título 

O que impede o usucapião?

Já o que pode impedir a usucapião é:

• se o dono cuida do local, por mais que seja um terreno vazio, e paga os impostos
• caso a ocupação não tenha se dado de forma pacífica
• se houver o pedido do bem de volta, pelo dono, antes do prazo da lei ser atingido
• se o espaço ocupado for público (bens públicos não podem ser usucapidos)

Como entrar com o pedido judicial?

Cumprindo os requisitos da lei, o possuidor de um bem que quiser entrar com pedido de usucapião deve procurar a Justiça. A via extrajudicial, como já mencionado, também é uma possibilidade. 

Porém, havendo disputa pelo bem – ou seja, se houver mais partes interessadas –, será necessário procurar um advogado de confiança e dar entrada com uma Ação. 

O processo pode ser longo, principalmente se houver mais de duas partes interessadas. Por isso, antes de entrar com o pedido leve os custos em consideração.

Uma vez que o processo seja ganho pelo possuidor, o juiz proferirá uma sentença de que ele é o dono do bem. Depois, esse possuidor deve ir ao cartório regularizar todos os documentos e passar o bem para seu nome. 

Viu como não é apenas uma questão de: “estava lá e eu peguei emprestado”? A usucapião é uma ferramenta social que existe desde o direito Romano antigo e foi descrita até na Lei das Doze Tábuas.

Quem tem, cuide do seu! Se não, outra pessoa pode cuidar melhor.

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